Najem Krótkoterminowy 2026: CWTON, Rejestracja, Kary
Najem Krótkoterminowy 2026: Rozporządzenie 2024/1028 obowiązuje od 20 maja 2026, ale rejestr CWTON i kary do 50 000 zł jeszcze nie działają. Realny harmonogram i co zrobić teraz.
LEGAL & REGULATORY BLOGS
Wystarczy kilka minut na dowolnym forum wynajmujących, by natknąć się na to samo ostrzeżenie, z tygodnia na tydzień głośniejsze: od 20 maja wynajmiesz mieszkanie na doby bez numeru rejestracyjnego, a państwo zabierze ci 50 000 zł. Historia jest prosta i straszy skutecznie. Myli się jednak w najważniejszym punkcie. Unijne rozporządzenie rzeczywiście zaczęło obowiązywać w całej Unii 20 maja 2026 r., także w Polsce. Polska ustawa, która miałaby utworzyć rejestr, nadać numery i wprowadzić kary, nie została uchwalona. W dniu publikacji tego materiału nie przeszła nawet przez Radę Ministrów. Większość polskich wynajmujących funkcjonuje dziś w odstępie między tymi dwoma faktami, a ten odstęp premiuje tych, którzy go rozumieją dokładnie.
Co naprawdę weszło w życie 20 maja 2026 r.
Za nagłówkami stoi rozporządzenie (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług najmu krótkoterminowego zakwaterowania. Ponieważ jest to rozporządzenie, a nie dyrektywa, wiąże w całości i jest stosowane bezpośrednio w każdym państwie członkowskim od dnia rozpoczęcia stosowania, bez odrębnej polskiej ustawy nadającej mu moc prawną. Tym dniem był 20 maja 2026 r. Warstwa unijna faktycznie więc działa.
To, co ta warstwa robi, jest węższe, niż sugeruje panika. Rozporządzenie ujednolica sposób, w jaki rejestracja najmu krótkoterminowego i wymiana danych mają funkcjonować w całej Unii. Tam, gdzie państwo wymaga od gospodarzy rejestracji lokali, a Polska zamierza tego wymagać, procedura musi przebiegać według wspólnego wzorca: prosta rejestracja online, niepowtarzalny numer identyfikacyjny dla każdego lokalu, ten numer widoczny w ogłoszeniach platform oraz regularny przepływ danych o aktywności, takich jak liczba nocy i gości, od platform do jednego krajowego cyfrowego punktu wejścia. Rozporządzenie zmienia też przepisy o jednolitym portalu cyfrowym, czyli rozporządzenie (UE) 2018/1724, które ten ruch obsługuje.
Przeczytaj tę listę raz jeszcze i zauważ, czego na niej nie ma. Rozporządzenie nie ustala kwoty 50 000 zł. Nie buduje polskiego rejestru. Samo z siebie nie sprawia, że jakiekolwiek warszawskie mieszkanie da się zarejestrować, dopóki nie powstanie polski organ właściwy i działający punkt wejścia, w którym można dokonać wpisu. To zadania dla prawa krajowego, i właśnie tu Polska się spóźniła.
Co jeszcze się nie zmieniło, i to jest ta uczciwa część
Polska nie dotrzymała unijnego terminu. Ustawa krajowa, która zamieni ramy w coś, czego gospodarz może realnie przestrzegać, wciąż jest projektem. Ma postać nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, przygotowanej przez Ministerstwo Sportu i Turystyki, i to ten dokument utworzyłby rejestr CWTON, numery identyfikacyjne oraz system kar.
W połowie czerwca 2026 r. projekt nie przeszedł przez rząd. Wrócił do Stałego Komitetu Rady Ministrów po tym, jak jedna z partii koalicyjnych zgłosiła zdanie odrębne i uzależniła poparcie od postulowanych przez siebie zmian. Spór toczy się o dwie kwestie. Resort chce, by gminy mogły tworzyć strefy wolne od najmu na doby dopiero od 2029 r., podczas gdy druga strona chce, by mogły to robić wcześniej; ta strona chce też, by wynajem na doby zależał od zgody wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej, co resort i Rzecznik Praw Obywatelskich uznają za zbyt głęboką ingerencję w prawo własności. Poprawiony tekst ma wrócić do rządu w ciągu kilku dni od daty tego materiału, ale projekt, który trafił z powrotem do komitetu, to projekt, który wciąż może się zmienić lub opóźnić.
Dla gospodarza praktyczna sytuacja jest prosta. Nie ma działającego CWTON, do którego można dołączyć. Nie są nadawane numery identyfikacyjne, więc nie ma czego wkleić do ogłoszenia na Bookingu czy Airbnb. Kara 50 000 zł nie ma krajowej podstawy, na której mogłaby zostać naliczona. Nie znaczy to, że polski wynajem to dziś wolna amerykanka: odrębny, starszy obowiązek zgłoszenia działalności noclegowej do gminy istnieje już teraz na gruncie obowiązującej ustawy o usługach hotelarskich, a większość gospodarzy po cichu ignoruje go od lat. Ten obowiązek jest realny dziś. Mechanizm CWTON nie.
Co nadchodzi i mniej więcej kiedy
Załóżmy, że nowelizacja przejdzie w kształcie zbliżonym do obecnego. Oto, z czym polski gospodarz będzie wtedy pracować.
Najem krótkoterminowy zostałby zdefiniowany jako usługa hotelarska trwająca wobec jednego gościa do 30 dni. Każdy wynajmowany lokal, czy to pokój, mieszkanie, czy cały dom, musiałby zostać wpisany do CWTON i otrzymałby własny numer identyfikacyjny. Zgłoszenie wymagałoby regulaminu porządkowego obiektu oraz oświadczenia, składanego pod rygorem odpowiedzialności karnej, że lokal spełnia określone wymagania w zakresie wyposażenia, ochrony przeciwpożarowej i warunków sanitarnych. Gdy lokal ma już numer, musiałby on widnieć w każdym ogłoszeniu, zarówno na platformach, jak i na własnej stronie oraz w mediach społecznościowych, a platformy miałyby ten numer sprawdzać i usuwać ogłoszenia, w których go brakuje.
Egzekucja spoczęłaby w znacznej mierze na gminach. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta mógłby zawiesić wpis lub wykreślić lokal z rejestru, a wynajem lokalu zawieszonego lub niezarejestrowanego albo ogłaszanie go bez numeru groziłoby karą administracyjną do 50 000 zł. Lokal wykreślony z rejestru można byłoby wpisać ponownie dopiero po roku. Gminy zyskałyby też uprawnienia do ograniczania lub wyłączania najmu na doby na wyznaczonych obszarach, przy czym termin wejścia tych uprawnień w życie pozostaje jednym z otwartych sporów politycznych wskazanych wyżej.
Podatki, w jednej części
Dwie kwestie podatkowe zwykle się ze sobą zlewają, a ich rozdzielenie oszczędza pieniądze. Pierwsza to kwalifikacja przychodu z najmu. Zgodnie z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. (II FPS 1/21) przychód z najmu co do zasady traktuje się jako najem prywatny, chyba że nieruchomość została wprowadzona do majątku związanego z działalnością gospodarczą, a o tym przypisaniu realnie decyduje podatnik. Najem prywatny w 2026 r. rozlicza się ryczałtem: 8,5 procent do 100 000 zł przychodu i 12,5 procent od nadwyżki.
Druga kwestia to czym najem na doby właściwie jest. Gdy świadczysz pobyty z cechami usługi zakwaterowania, czyli częstą rotacją, sprzątaniem, pościelą i funkcją recepcji, organy podatkowe zwykle odczytują to jako działalność gospodarczą, a nie bierny najem prywatny, co przenosi rozliczenie na inną podstawę w podatku dochodowym i wprowadza reżim VAT właściwy dla usług zakwaterowania. Gdzie przebiega ta granica, zależy od stanu faktycznego i bywa przedmiotem sporów od lat. Nadchodząca ustawa zaostrzy wokół niej sprawozdawczość. To ten element konfiguracji, który warto omówić z doradcą podatkowym przed otwarciem rejestru, a nie po nim.
Co robić teraz
Nic w obecnej pauzie nie przemawia za czekaniem. Wymagania merytoryczne widać już w projekcie, a niemal całą pracę, która przyspiesza wpis, można wykonać, zanim CWTON przyjmie pierwszy wniosek.
Najczęstsze Pytania
Czy mogę już teraz dostać karę 50 000 zł za wynajem bez numeru rejestracyjnego?
Nie. Kara istnieje wyłącznie w projekcie polskiej ustawy, która nie została uchwalona. Na 17 czerwca 2026 r. projekt nie przeszedł przez Radę Ministrów, nie ma rejestru, do którego można się wpisać, nie są nadawane numery, a kara nie ma podstawy, na której mogłaby zostać dziś naliczona.
Czym jest CWTON?
To planowany Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych. Zgodnie z projektem każdy lokal wynajmowany na doby zostanie wpisany i otrzyma numer identyfikacyjny. Uruchomienie rejestru zapowiadane jest na październik 2026 r., jeśli ustawa zostanie uchwalona.
Czy rozporządzenie (UE) 2024/1028 obowiązuje w Polsce?
Tak, od 20 maja 2026 r. i bezpośrednio, bez potrzeby odrębnej polskiej ustawy. Wyznacza ramy rejestracji i wymiany danych z platformami, ale te ramy działają przez krajowe systemy, których Polska jeszcze nie uruchomiła.
Czy muszę już teraz umieścić numer rejestracyjny w ogłoszeniu na Airbnb lub Booking?
Numery nie są jeszcze nadawane, więc dziś nie ma czego umieszczać. Po uruchomieniu CWTON każdy lokal otrzyma numer, który musi pojawić się w każdym ogłoszeniu. Przygotowanie dokumentów teraz pozwoli dodać go wszędzie tego samego dnia.
Kiedy polskie przepisy faktycznie zaczną obowiązywać?
Około października 2026 r., jeśli ustawa wdrażająca zostanie przyjęta w obecnym kalendarzu. W połowie czerwca 2026 r. projekt wrócił do Stałego Komitetu Rady Ministrów po sporze w koalicji, więc datę należy traktować jako orientacyjną.
Jak opodatkowany jest najem krótkoterminowy w Polsce?
Zwykły najem prywatny rozlicza się ryczałtem, zgodnie z uchwałą NSA z 24 maja 2021 r. (II FPS 1/21). Najem na doby świadczony jako usługa zakwaterowania organy podatkowe zwykle traktują jako działalność gospodarczą, co zmienia podatek dochodowy i wprowadza VAT. Granica zależy od stanu faktycznego, więc zasięgnij porady podatkowej dla swojego przypadku.
Gdzie można dowiedzieć się więcej o Salwius & Lazareva?
Umów się na prywatną konsultację dostosowaną do Państwa osobistych lub korporacyjnych potrzeb. Przejrzyj inne sekcje tej witryny, takie jak strony „Doradztwo architektoniczne”, „Doradztwo finansowe”, „Doradztwo prawne” lub nasze blogi. Aby dowiedzieć się więcej o naszej firmie, odwiedź stronę z informacjami korporacyjnymi.
Źródła i dalsza lektura:
Rozporządzenie (UE) 2024/1028, pełny tekst: https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2024/1028/oj/pol
Streszczenie EUR-Lex, dane dot. najmu krótkoterminowego: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/PL/TXT/?uri=CELEX:32024R1028
Spór w koalicji, projekt wraca do komitetu (Rzeczpospolita, 16–17 czerwca 2026): https://www.rp.pl/nieruchomosci/art44637981-spor-w-koalicji-o-najem-krotkoterminowy-projekt-wraca-do-punktu-wyjscia
Uchwała NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21: https://www.inforlex.pl/dok/tresc,FOB0000000000005259699,Uchwala-NSA-z-dnia-24-maja-2021-r-sygn-II-FPS-1-21.html
Related Reads
EXPLORE
LEGAL
© 2026 Salwius & Lazareva Sp. z o.o. All rights reserved.